Mỗi căn hộ khi mua đều phải đóng thêm khoản kinh phí bảo trì bằng 2 phần trăm giá trị căn hộ. Nhiều cư dân thắc mắc khoản tiền lớn này được dùng vào việc gì, ai được quyết chi và vì sao có nơi quỹ cạn nhanh. Bài viết tóm tắt các quy định đã đối chiếu trong Luật Nhà ở 2023, văn bản trực tiếp điều chỉnh quỹ bảo trì nhà chung cư.
Trước tiên, hãy kiểm tra những gì
- Hợp đồng mua bán căn hộ có ghi riêng khoản kinh phí bảo trì 2 phần trăm hay gộp chung vào giá bán.
- Tòa nhà đã thành lập ban quản trị chưa và quỹ đã được chủ đầu tư bàn giao về tài khoản của ban quản trị chưa.
- Hội nghị nhà chung cư đã thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung và quy chế thu chi của ban quản trị chưa.
- Báo cáo thu chi quỹ bảo trì có được ban quản trị công khai tới cư dân theo định kỳ không.
Quy định đã được đối chiếu nói gì
Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, người mua căn hộ đóng kinh phí bảo trì bằng 2 phần trăm giá trị căn hộ; khoản này tách khỏi giá bán và ghi rõ trong hợp đồng. Với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại hoặc chưa bán, chủ đầu tư cũng nộp 2 phần trăm, tính theo căn hộ có giá cao nhất tại thời điểm bàn giao. Theo Điều 153, trước khi bàn giao, chủ đầu tư phải gửi quỹ vào tài khoản riêng tại ngân hàng và không được dùng vào việc khác; khi ban quản trị có văn bản đề nghị, hai bên thống nhất số liệu quyết toán trong thời hạn 30 ngày rồi ngân hàng chuyển quỹ kèm lãi cho ban quản trị.
Về quyền quyết định, theo Điều 145, Hội nghị nhà chung cư, tức là cuộc họp của các chủ sở hữu, mới là nơi quyết định việc sử dụng kinh phí bảo trì, thông qua kế hoạch bảo trì, bầu và bãi miễn ban quản trị, thông qua quy chế hoạt động và thù lao của ban quản trị, quyết định giá dịch vụ quản lý vận hành. Theo Điều 147 và Điều 148, ban quản trị có quyền quản lý và sử dụng quỹ theo pháp luật và quyết định của Hội nghị, có trách nhiệm mở tài khoản quỹ riêng, báo cáo việc thu chi trước Hội nghị và ký hợp đồng bảo trì theo kế hoạch đã được thông qua.
Quan trọng nhất, theo Điều 155, quỹ bảo trì chỉ được dùng để bảo trì, thay thế các hạng mục thuộc sở hữu chung theo kế hoạch đã được Hội nghị thông qua, không được dùng cho quản lý vận hành hay bất kỳ mục đích nào khác; mọi khoản chi phải có hóa đơn, chứng từ và báo cáo trước Hội nghị. Khi quỹ không còn đủ, các chủ sở hữu đóng góp thêm theo kế hoạch bảo trì đã được thông qua hoặc cho hạng mục cần bảo trì khẩn cấp.
Những điểm còn chưa rõ
Điều 154 Luật Nhà ở 2023 về cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì còn dùng tên Ủy ban nhân dân cấp huyện, là cách ghi trước đợt sắp xếp bộ máy năm 2025; cơ quan tương ứng hiện nay chưa được đối chiếu trong đợt này. Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã được xác định số hiệu từ nguồn chính thức, nhưng tệp chính thức là bản quét nên chi tiết của quy chế chưa được đọc đối chiếu; bài viết chỉ dùng phần đã đọc trong Luật Nhà ở 2023. Người đọc cần lưu ý rằng tên cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao quỹ tại Điều 154 Luật Nhà ở 2023 (Ủy ban nhân dân cấp huyện) có thể cần được đối chiếu lại với các văn bản hướng dẫn thi hành sau đợt sắp xếp bộ máy hành chính năm 2025 để đảm bảo tính chính xác tại thời điểm áp dụng.
Khi nào nên tìm hỗ trợ thêm
Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ hoặc ban quản trị chi quỹ không đúng kế hoạch, cư dân nên tập hợp ý kiến qua Hội nghị nhà chung cư và gửi văn bản tới cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương. Tranh chấp lớn về quỹ nên có luật sư xem xét hồ sơ bàn giao và chứng từ thu chi trước khi đi xa hơn.
Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo để hiểu quy định pháp luật, được đối chiếu với văn bản chính thức tại thời điểm đăng và có ghi nguồn kèm theo. Đây không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Với vụ việc riêng của mình, bạn nên đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền.