Nhiều thửa đất được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình từ nhiều năm trước. Khi bán, tặng cho hoặc chia thửa đất này, câu hỏi thường gặp là phải hỏi ý kiến những ai trong nhà, con đã ra ở riêng có phải ký không, một người tự ký có được không. Bài viết trả lời theo khung của Luật Đất đai năm 2024, với lưu ý quan trọng là luật này không còn liệt kê hộ gia đình như một loại người sử dụng đất riêng.
Trước tiên, hãy kiểm tra những gì
Việc đầu tiên là xem giấy chứng nhận ghi chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình hay ghi tên cá nhân. Việc thứ hai là xác định những ai là thành viên có chung quyền sử dụng đất: đây là nhóm người cùng đứng trong quan hệ sử dụng đất, không đồng nhất với mọi người trong sổ hộ khẩu hay mọi con cháu trong nhà. Việc thứ ba là kiểm tra quyền sử dụng đất có phân chia được theo phần hay là một khối chung không tách được, vì hai trường hợp này có cách giao dịch khác nhau theo Điều 27 của Luật Đất đai năm 2024.
Bạn cũng nên rà soát giấy tờ nhân thân của các thành viên. Nếu có thành viên đã qua đời, phần quyền của người đó có thể đã thành di sản thừa kế, và việc giao dịch phải tính thêm những người thừa kế.
Quy định đã được đối chiếu nói gì
Điều 4 của Luật Đất đai năm 2024 liệt kê người sử dụng đất gồm tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Trong danh mục đã đọc này không có hộ gia đình như một chủ thể riêng. Đất trước đây cấp cho hộ gia đình vì vậy được hiểu qua cơ chế nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất.
Điều 27 khoản 2 quy định nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân. Trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên, nếu một thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, rồi mới được thực hiện quyền và nghĩa vụ như người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm.
Như vậy, với thửa đất là tài sản chung không tách phần, việc bán hay tặng cho không phải việc của riêng người đứng tên trên giấy chứng nhận: các thành viên có chung quyền phải cùng tham gia giao dịch hoặc ủy quyền cho một người đại diện. Điều 27 khoản 3 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; văn bản về thừa kế được công chứng hoặc chứng thực theo pháp luật dân sự. Điều 26 cũng xác nhận người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai bị xâm phạm và có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện.
Những điểm còn chưa rõ
Bản lưu của Luật Đất đai năm 2024 trong thư viện nguồn chỉ tới khoảng Điều 90, nên các điều về đăng ký biến động, tách thửa và cấp giấy chứng nhận chi tiết chưa được đối chiếu. Bộ luật Dân sự năm 2015 là văn bản nền về sở hữu chung và đại diện, nhưng toàn văn trong thư viện là bản quét chưa trích được chữ, nên các quy tắc chi tiết về định đoạt tài sản chung, gồm trường hợp cần sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu chung, chưa được khẳng định nguyên văn trong bài này. Cách xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, công nhận quyền theo quy định chuyển tiếp cũng chưa xác minh.
Khi nào nên tìm hỗ trợ thêm
Trước khi ký hợp đồng, bạn nên mang giấy chứng nhận và giấy tờ của các thành viên đến tổ chức hành nghề công chứng để được rà soát danh sách người phải tham gia giao dịch. Nếu gia đình chưa thống nhất được ai là thành viên có quyền, hoặc có thành viên đã qua đời, mất tích, đang ở nước ngoài, bạn nên tìm luật sư về đất đai trước khi đặt cọc.
Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo để hiểu quy định pháp luật, được đối chiếu với văn bản chính thức tại thời điểm đăng và có ghi nguồn kèm theo. Đây không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Với vụ việc riêng của mình, bạn nên đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền.