Trong thời hạn thuê, nhiều người thuê nhà gặp yêu cầu tăng giá thuê hoặc đòi lại nhà dù hợp đồng chưa hết hạn. Quyền của mỗi bên phụ thuộc trước hết vào hợp đồng đã ký và vào quy định về thuê nhà ở đã được đối chiếu dưới đây. Bài viết tóm tắt những việc người thuê nên kiểm tra và các giới hạn của Luật Nhà ở năm 2023 về tăng giá và chấm dứt hợp đồng giữa chừng.
Trước tiên, hãy kiểm tra những gì
Việc đầu tiên là đọc lại hợp đồng thuê đã ký: thời hạn thuê, giá thuê, điều khoản về điều chỉnh giá, thời hạn thông báo trước khi chấm dứt và các trường hợp được đơn phương chấm dứt.
Tiếp theo, hãy kiểm tra phía mình có thuộc trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không, chẳng hạn có chậm trả tiền thuê kéo dài hay sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận hay không. Hãy lưu giữ thông báo của chủ nhà, biên bản bàn giao nhà và toàn bộ chứng từ trả tiền thuê, để làm cơ sở đánh giá yêu cầu của chủ nhà.
Quy định đã được đối chiếu nói gì
Điều 163 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, gồm các nội dung như giá nếu có thỏa thuận, thời hạn và phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên và thời điểm có hiệu lực.
Về giá thuê, khoản 1 Điều 170 quy định hai bên được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền theo định kỳ hoặc trả một lần. Khoản 2 quy định trường hợp điều chỉnh giá khi cải tạo: bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì được điều chỉnh giá thuê nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống, giá mới do các bên thỏa thuận, và nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Về việc lấy lại nhà giữa chừng, khoản 1 Điều 172 quy định trong thời hạn thuê theo hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ các trường hợp tại khoản 2. Các trường hợp đó gồm bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận, sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận, tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà, và chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Ở chiều ngược lại, điểm b khoản 3 Điều 172 cho bên thuê quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng. Khoản 4 quy định bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, và nếu vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Điểm a khoản 2 Điều 171 quy định hợp đồng thuê không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo việc chấm dứt. Khoản 2 Điều 173 quy định khi nhà đang cho thuê đổi chủ sở hữu mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng và chủ sở hữu mới tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Những điểm còn chưa rõ
Bộ luật Dân sự năm 2015 là văn bản nền về hợp đồng thuê tài sản, nhưng bản toàn văn trong thư viện nguồn là bản quét chưa trích được chữ, nên bài viết chỉ nêu bộ luật ở mức khung, không mô tả điều khoản cụ thể về hợp đồng thuê tài sản. Luật Nhà ở năm 2023 đã đọc cũng không đưa tiêu chí định lượng cho mức tăng giá bất hợp lý, nên việc đánh giá tùy thuộc hợp đồng và chứng cứ từng trường hợp. Mức bồi thường cụ thể khi chấm dứt hợp đồng sai quy định cũng chưa được đối chiếu chi tiết.
Khi nào nên tìm hỗ trợ thêm
Bạn nên trao đổi lại với chủ nhà bằng văn bản, nêu rõ điều khoản hợp đồng đã đối chiếu. Nếu không thống nhất được, hoặc chủ nhà đòi bàn giao nhà ngay trong khi yêu cầu đó không thuộc trường hợp luật cho phép, bạn nên tìm luật sư để được hướng dẫn, và khi cần thì khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền theo hồ sơ của mình.
Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo để hiểu quy định pháp luật, được đối chiếu với văn bản chính thức tại thời điểm đăng và có ghi nguồn kèm theo. Đây không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Với vụ việc riêng của mình, bạn nên đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền.