Ủy quyền cho người khác bán nhà hoặc vay tiền thay là việc nhiều gia đình phải làm khi chủ tài sản ở xa hoặc không thể tự đi làm thủ tục. Rủi ro lớn nhất không nằm ở tờ giấy ủy quyền, mà nằm ở phạm vi được giao quá rộng và thời hạn để quá dài. Bài viết đọc phần hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2015 để chỉ ra những chỗ cần ghi chặt chẽ.
Trước tiên, hãy kiểm tra những gì
Việc đầu tiên là đọc lại văn bản ủy quyền theo bốn điểm: công việc được giao cụ thể đến đâu, tài sản hoặc khoản vay nào được nhắc tới, thời hạn ủy quyền là bao lâu, và có cho phép người được ủy quyền ủy quyền lại cho người khác hay không. Văn bản càng chung chung ở bốn điểm này thì rủi ro lạm quyền càng lớn.
Việc thứ hai là kiểm tra cơ chế báo cáo và giao lại giấy tờ, tiền, tài sản khi công việc xong. Việc thứ ba là chuẩn bị sẵn cách chấm dứt ủy quyền khi không còn tin cậy.
Quy định đã được đối chiếu nói gì
Điều 562 của Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định hợp đồng ủy quyền là thỏa thuận theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Nhân danh là điểm cốt lõi: việc người được ủy quyền làm trong phạm vi ủy quyền làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho chính bên ủy quyền.
Điều 563 quy định thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không thỏa thuận và pháp luật cũng không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền. Vì vậy, để thời hạn trống không phải là lựa chọn trung tính, mà là chấp nhận mốc mặc định này.
Về ủy quyền lại, Điều 564 chỉ cho phép trong hai trường hợp: có sự đồng ý của bên ủy quyền, hoặc do sự kiện bất khả kháng mà nếu không ủy quyền lại thì mục đích của giao dịch không thể thực hiện được. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu và hình thức của hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.
Điều 565 đặt nghĩa vụ cho bên được ủy quyền: thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền; báo cho người thứ ba về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi; bảo quản tài liệu, phương tiện được giao; giữ bí mật thông tin; giao lại tài sản đã nhận và lợi ích thu được; và bồi thường thiệt hại nếu vi phạm. Ở chiều ngược lại, Điều 567 quy định bên ủy quyền phải cung cấp thông tin, tài liệu, phương tiện cần thiết, chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền, và thanh toán chi phí hợp lý cùng thù lao nếu có thỏa thuận.
Về chấm dứt, Điều 569 cho phép bên ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nếu ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền phải trả thù lao tương ứng phần công việc đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu không có thù lao, phải báo trước một thời gian hợp lý. Điểm đáng chú ý là bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba về việc chấm dứt; nếu không báo, hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi người thứ ba biết hoặc phải biết về việc chấm dứt.
Những điểm còn chưa rõ
Phần đại diện theo ủy quyền ở phần đầu của Bộ luật Dân sự năm 2015 nằm ngoài phân đoạn bản quét đã lưu trong thư viện nguồn nên chưa được đọc trong đợt này. Hệ quả cụ thể của giao dịch vượt phạm vi ủy quyền vì vậy chưa được khẳng định trong bài.
Luật Công chứng năm 2024 là văn bản căn cứ dự kiến của bài này, nhưng thư mục nguồn của văn bản do nhóm sản xuất khác phụ trách chưa được tạo trong thư viện tại thời điểm sản xuất. Bài viết không khẳng định trường hợp nào bắt buộc công chứng văn bản ủy quyền và không mô tả thủ tục công chứng; khi nào giao dịch nhà đất bắt buộc công chứng cần được đối chiếu riêng.
Khi nào nên tìm hỗ trợ thêm
Nếu văn bản ủy quyền liên quan đến việc bán nhà, thế chấp hoặc vay số tiền lớn, bạn nên nhờ công chứng viên hoặc luật sư rà soát phạm vi và thời hạn trước khi ký. Khi đã có dấu hiệu lạm quyền, việc cần làm ngay là chấm dứt ủy quyền và thông báo bằng văn bản cho các bên liên quan theo đúng cơ chế tại Điều 569, đồng thời tìm hỗ trợ pháp lý cho giao dịch đã phát sinh.
Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo để hiểu quy định pháp luật, được đối chiếu với văn bản chính thức tại thời điểm đăng và có ghi nguồn kèm theo. Đây không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Với vụ việc riêng của mình, bạn nên đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền.