Mua nhà dự án kéo dài nhiều đợt thanh toán, nên người mua dễ lúng túng khi chủ đầu tư yêu cầu nộp tiền nhanh hơn tiến độ hoặc chậm bàn giao. Bài viết tóm tắt các giới hạn thanh toán và cơ chế bảo lãnh đã đối chiếu trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023, để người mua tự kiểm tra hợp đồng của mình.
Trước tiên, hãy kiểm tra những gì
Việc đầu tiên là kiểm tra nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh hay chưa, qua giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và, với nhà chung cư, giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng, cùng văn bản thông báo đủ điều kiện bán và văn bản trả lời của cơ quan quản lý cấp tỉnh.
Tiếp theo, hãy đọc lịch thanh toán trong hợp đồng và đối chiếu từng đợt với tiến độ xây dựng thực tế và với các giới hạn tỷ lệ nêu ở phần dưới. Hãy kiểm tra thư bảo lãnh đã nhận và thời hạn hiệu lực của thư. Hãy lưu giữ hợp đồng, chứng từ từng đợt thanh toán và văn bản làm việc với chủ đầu tư về bàn giao.
Quy định đã được đối chiếu nói gì
Điều 24 liệt kê điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai, gồm nhà ở đã khởi công, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng, có giấy tờ nghiệm thu hạ tầng và, với nhà chung cư, giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng. Trước khi bán, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh, và cơ quan này trả lời bằng văn bản trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo. Về tiền đặt cọc, khoản 5 Điều 23 quy định chủ đầu tư chỉ được thu không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi nhà ở đã đủ điều kiện kinh doanh, và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá.
Về tiến độ thanh toán, Điều 25 quy định thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng gồm cả tiền đặt cọc, các lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng, với tổng số không quá 70% khi chưa bàn giao nhà; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50%. Khoản 3 quy định nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95%, và phần còn lại được thanh toán khi đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua.
Về chậm bàn giao, Điều 26 quy định cơ chế bảo lãnh. Chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính khi không bàn giao nhà theo cam kết, và nghĩa vụ này gồm tiền đã nhận ứng trước và khoản khác theo thỏa thuận tại hợp đồng. Chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng, hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận, và chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi bên mua đã nhận được thư bảo lãnh. Nếu chủ đầu tư không bàn giao theo cam kết mà không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, và bên mua có yêu cầu, thì ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ này thay cho chủ đầu tư theo cam kết tại thư bảo lãnh. Khoản 3 Điều 48 quy định phạt và bồi thường do chậm bàn giao do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng.
Về điều kiện bàn giao, khoản 4 Điều 37 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định bàn giao nhà ở chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ dự án. Bàn giao nhà xây dựng thô thì phải hoàn thiện phần mặt ngoài, và khi bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư phải có đủ hồ sơ bàn giao theo quy định của Chính phủ.
Những điểm còn chưa rõ
Luật đã đối chiếu không ấn định tỷ lệ phạt chậm bàn giao chung, mà để các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng, nên bài viết không nêu con số phạt cụ thể. Trình tự yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh chưa được đối chiếu chi tiết trong bài này. Điều kiện, trình tự bàn giao chi tiết theo pháp luật về xây dựng cũng chưa được đọc trong phạm vi bài này.
Khi nào nên tìm hỗ trợ thêm
Nếu chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt giới hạn tỷ lệ, chậm bàn giao hoặc không cung cấp thư bảo lãnh, bạn nên làm việc bằng văn bản với chủ đầu tư và ngân hàng bảo lãnh, đồng thời cân nhắc phản ánh tới cơ quan quản lý cấp tỉnh nơi có dự án. Với số tiền lớn, hãy tìm luật sư rà soát hợp đồng.
Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính tham khảo để hiểu quy định pháp luật, được đối chiếu với văn bản chính thức tại thời điểm đăng và có ghi nguồn kèm theo. Đây không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Với vụ việc riêng của mình, bạn nên đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan có thẩm quyền.